AGEVOLAZIONI PER DEMOLIZIONE E RICOSTRUZIONE
In Italia, attualmente, è contemplata la possibilità di demolizione e ricostruzione di un fabbricato usufruendo delle agevolazioni “sismabonus”, una misura che mira sostanzialmente a rinnovare il nostro patrimonio edilizio in modo da scongiurare le distruzioni post-sisma degli ultimi anni.
L’Agenzia delle Entrate, con la Risoluzione 34/E/2018 (RIS34E2018) ha infatti confermato che gli interventi consistenti nella demolizione e ricostruzione di edifici adibiti ad abitazioni private o ad attività produttive possono essere ammessi alla detrazione di cui all’art. 16 del D.L. 63/2016, comma 1-quater (c.d. “Sismabonus”), nel rispetto di tutte le condizioni previste dalla norma agevolativa e purché rappresentino un intervento di ristrutturazione edilizia e non un intervento di nuova costruzione.
A tal proposito sarà pertanto necessario che dal punto di vista edilizio (rif. art. 3 del D.P.R. 380/2001), l’intervento da eseguire rispetti le condizioni previste affinché l’opera consista in un intervento di conservazione del patrimonio edilizio esistente e non di nuova costruzione.
L’Agenzia delle Entrate, nella RM 34/E/2018, ha precisato che gli interventi consistenti nella demolizione e ricostruzione di edifici adibiti ad abitazioni private o ad attività produttive possono essere ammessi al “Sismabonus”, nel rispetto di tutte le condizioni previste dalla norma agevolativa, sempreché rientrino nell’ambito delle ristrutturazioni edilizie e non configurino un intervento di nuova costruzione. L’Agenzia delle Entrate ha esaminato un caso relativo ad un fabbricato “collabente” (rudere), accatastato nella categoria catastale F/2 a seguito dei danneggiamenti causati da un evento sismico.
In questi casi è fondamentale la presenza di prove certe che consentano di verificare la consistenza preesistente dell’edificio, indispensabile per poter qualificare l’intervento come una demolizione con successiva “fedele” ricostruzione, e pertanto dal punto di vista edilizio come una ristrutturazione edilizia, rientrante tra gli interventi ammessi alle agevolazioni e, come si è visto, anche al Sismabonus, e non invece come un intervento di nuova costruzione, che non sarebbe invece ammissibile alle agevolazioni.
Riguardo agli interventi di ristrutturazione edilizia ammessi al beneficio della detrazione fiscale, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito, tra l’altro, che:
per la demolizione e ricostruzione con ampliamento, la detrazione non spetta in quanto l’intervento si considera, nel suo complesso, una “nuova costruzione”; se la ristrutturazione avviene senza demolire l’edificio esistente e con ampliamento dello stesso, la detrazione spetta solo per le spese riguardanti la parte esistente in quanto l’ampliamento configura, comunque, una “nuova costruzione”.
Questi stessi criteri si applicano anche agli interventi di ampliamento previsti in attuazione del cosiddetto Piano Casa (Ris_AdE_4_E_4-01-2011).
L’ACQUISTO DI “CASE ANTISISMICHE”
Inoltre è prevista l’estensione dell’agevolazione del “Sismabonus” agli acquisti di case antisismiche situate nei comuni della zona a rischio sismico 1, cedute dalle imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e derivanti da interventi di demolizione e ricostruzione, anche con variazione volumetrica.
La norma favorisce le operazioni di acquisto di interi fabbricati, da parte di imprese di costruzione, destinati alla successiva demolizione e ricostruzione, anche con variazione volumetrica rispetto alla preesistente, ove le norme urbanistiche lo consentano, e il successivo trasferimento delle singole abitazioni, prevedendo il riconoscimento di una detrazione pari al 75% o all’85% del prezzo di vendita (fino ad un importo massimo di 96.000 euro) per gli acquirenti delle suddette unità da suddividere in 5 quote annuali di pari importo.Le condizioni per fruire della detrazione sono:
l’intervento deve essere eseguito dall’impresa di costruzione/ristrutturazione che provvede alla successiva vendita;
l’intervento deve consistere nella demolizione e ricostruzione dell’edificio, anche con variazione volumetrica rispetto alla preesistente, ove consentita da norme urbanistiche;
l’acquisto dell’unità immobiliare deve avvenire entro 18 mesi dal termine dei lavori.
La misura della detrazione è pari al:
75% del prezzo di vendita, fino ad un importo massimo di 96.000 euro qualora venga ridotto il rischio sismico di una classe rispetto all’edificio preesistente (quindi detrazione massima di 72.000 euro da suddividere in 5 quote annuali);
85% del prezzo di vendita, fino ad un importo massimo di 96.000 euro qualora euro qualora venga ridotto il rischio sismico di due classi rispetto all’edificio preesistente (quindi detrazione massima 81.600 euro da suddividere in 5 quote annuali).